Catherine JADIN et Lionel DUBUISSON – Notaires Associés, 4000 LIEGE

 

Catherine JADIN et Lionel DUBUISSON – Notaires Associés

4000 LIEGE

Donation immobilière

Vous désirez donner un immeuble de votre vivant (une maison, un appartement, un terrain) ? C'est tout à fait possible ! Le désir de récompenser une personne proche, de donner un petit coup de pouce à l'un de vos (petits-)enfants, ou encore de planifier votre succession peuvent être autant de raisons qui vous motivent.

 

Un acte notarié obligatoire

Pour une donation d'immeuble, le notaire est incontournable. Impossible de la faire par vous-même : un acte notarié est indispensable. Le notaire vous conseillera aussi quant à la solution à envisager. Il vaut mieux se renseigner avant afin d'éviter de payer trop de frais de succession après. Le notaire vous aidera à y voir plus clair en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.

 

Des droits de donation

Sur le plan fiscal, vous serez soumis aux droits d'enregistrement applicables aux donations, également appelés droits de donation (= taxes à payer au profit de la région sur une donation, dont les taux varient d'une région à une autre). Ces droits de donation sont, dans le cadre d'une donation immobilière, progressifs et dépendent :

  • du lien de parenté entre le donateur et le donataire ;
  • de la valeur de l'immeuble donné ;
  • de la région dans laquelle le donateur est domicilié.

Il ne faut pas oublier qu'à côté des droits d'enregistrement, une donation immobilière entraine d'autres frais : les recherches et formalités administratives de l'acte et l'honoraire notarié.

 

Des avantages fiscaux

La donation d’immeuble peut apporter à son bénéficiaire des avantages fiscaux intéressants :

  • Les droits de donation seront calculés sur la valeur de l’immeuble au jour de la donation et non pas au jour du décès du donateur (contrairement aux droits de succession).
  • Ce qui est donné aujourd'hui ne figurera plus dans l'actif successoralToutefois, en Région wallonne, ces biens seront pris en compte pour le calcul des droits de succession si le donateur décède dans les 3 ans qui suivent la donation. Cela ne veut pas dire que l’immeuble donné sera soumis aux droits de succession, mais que la valeur de cet immeuble sera ajoutée « fictivement » à celles des autres biens successoraux pour calculer le taux des droits de succession dus sur l’ensemble des biens de la succession. C’est ce qu’on appelle la « réserve de progressivité ». À Bruxelles, cette règle a été supprimée pour toutes les donations d'immeubles faites à partir du 1er janvier 2016 : peu importe que le donateur décède dans les 3 ans, ce qui est donné ne figurera plus dans l'actif successoral (le bien donné ne sera pas ajouté fictivement au patrimoine mobilier qui subsiste pour déterminer le taux applicable des droits de succession).

Exemple : Des parents ont 3 immeubles et 3 enfants. Ils donnent un immeuble à chaque enfant et paient des droits de donation. Les parents décèdent 15 ans plus tard. Les enfants devront payer des droits de succession sur ce qu'ils hériteront de leurs parents, mais les immeubles ne font plus partie de la succession (puisqu'ils ont été donnés aux enfants). Conséquence : les enfants devront payer moins de droits de succession vu qu'ils seront taxés dans une tranche moins élevée. Cependant, si les parents résident en Région wallonne et décèdent dans les 3 ans qui suivent la donation, la valeur de l'immeuble donné sera prise en compte pour le calcul des différentes tranches de droits de succession.

  • Donation tous les 3 ans : dans certaines situations, il peut être intéressant de donner un immeuble, et d’attendre 3 ans avant de faire une autre donation. Il s’agit de la donation par tranches. Cela permet d’atténuer la progressivité de l’impôt.

Exemple : Madame LEROY, domiciliée à Bruxelles, est propriétaire de plusieurs biens immobiliers : un studio à Ixelles (150.000 €) et un appartement à La Panne (137.500 €). La valeur totale de ces biens est estimée à 287.500€. Elle constate que, si elle lègue ces biens à son fils  à son décès, il devra payer 34.300 € de droits de succession, soit près de 12 % de la valeur totale de ses biens ! Elle pense donc à faire une donation de tous ses biens immobiliers à son fils mais, les droits de donation étant également progressifs, plus elle donne des biens, plus le tarif sera élevé. 

La situation serait différente si elle décidait de ne donner qu'un seul immeuble. N'allant plus dans le studio d'Ixelles, que son fils souhaite louer, elle décide de lui en faire donation. Son fils paiera une somme de 4.500 € à titre de droit de donation (le studio étant estimé à 150.000 €, le taux de 3% lui est applicable selon les tranches prévues) et les frais de l'acte notarié. Les droits fiscaux ayant été payés, il n'y aura plus de droits de succession à payer pour le studio lors du décès de Madame LEROY.

Si Madame LEROY le souhaite, elle peut encore donner l'appartement à La Panne 3 ans après la première donation. Pourquoi 3 ans ? Car en matière de donation immobilière, « les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans » : si vous faites une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés et les droits de donation seront, par conséquent, calculés sur une base plus importante (les deux montants des donations cumulés) que si vous aviez échelonné vos donations tous les 3 ans. 

En échelonnant ses donations tous les 3 ans, Madame LEROY réduit sa base imposable lors de son décès, et atténue la progressivité des droits de donation puisqu’ils portent chaque fois sur un montant moins élevé que si elle avait donné tous ses biens immobiliers en une fois.

Attention, comme expliqué plus haut, si Madame LEROY résidait en Wallonie et si elle venait à décéder dans les 3 ans suivant la donation, le bien donné serait pris en compte pour le calcul des droits de succession.

 

Attention !

Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes, mais il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille irrévocablement. Madame LEROY pourra un jour regretter son geste si son fils contracte des dettes, ou si elle entre en conflit avec lui. Si elle désire certaines garanties, d'autres formules tout aussi intéressantes fiscalement peuvent lui être proposées, comme une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit.

Bien entendu, ces formules de donation tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les ménages qui ont plusieurs enfants.

En outre, il est parfois préférable de donner en dernier (ou ne pas donner du tout) l'immeuble servant de logement familial. En effet, le logement familial est totalement exonéré des droits de succession (ou presque car, en Région wallonne, un plafond de 160.000 € est prévu) en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant. Dans ce cas, il peut donc être plus intéressant de léguer le logement familial à son décès plutôt que de le donner

Le notaire vous conseillera la formule la plus appropriée et la plus avantageuse dans votre cas.

 

L'estimation de l'immeuble et les amendes

Il ne faut pas sous-estimer ni surestimer les immeubles... Si l'estimation est jugée insuffisante par le fisc, voici ce qui vous attend :

Dans le cadre d'une donation, si l’insuffisance atteint ou dépasse le huitième de la valeur déclarée, une amende vous sera réclamée par le fisc et son montant sera égal au droit éludé.

Cette amende peut faire l’objet des réductions suivantes :

  • Si l'insuffisance ne dépasse pas 1/4 de la valeur déclarée, l'amende s’élèvera à 1/20 des droits supplémentaires ;
  • Si l'insuffisance dépasse 1/4 sans excéder la 1/2 de la valeur déclarée, l'amende s’élèvera à 1/10 des droits supplémentaires ;
  • Si l'insuffisance dépasse la 1/2 sans excéder la totalité de la valeur déclarée, l'amende s'élèvera à 1/6 des droits supplémentaires ;
  • Si l'insuffisance dépasse la valeur déclarée, l'amende s'élèvera à 1/4 des droits supplémentaires.